SAM IMMOBILIER

LE DROIT DE PRÉSEMPTION URBAIN

Le Droit de Préemption : Ce qu’il Faut Savoir Avant de Vendre ou Acheter un Bien Immobilier

Lorsqu’on envisage de vendre ou d’acheter un bien immobilier, il est essentiel de se familiariser avec certains termes juridiques. L’un des plus importants est le droit de préemption. Il peut considérablement influencer une transaction immobilière, notamment en matière de vente de biens. Cet article vous propose un tour d’horizon sur ce droit, ses acteurs, ses implications, et les démarches à suivre.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un dispositif légal qui permet à une personne ou à une institution (souvent une collectivité publique) d’acquérir en priorité un bien immobilier, au prix fixé par le vendeur, avant qu’il ne soit vendu à un autre acquéreur. Il s’agit d’une sorte de “droit de passage” pour l’acheteur qui souhaite acquérir le bien, mais qui pourrait voir sa transaction bloquée si un préempteur légitime manifeste son intérêt.

Les différents types de droit de préemption

Il existe plusieurs types de droits de préemption, chacun ayant ses propres règles et spécificités.

1. Le droit de préemption urbain (DPU)

C’est le plus courant. Il permet aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de se porter acquéreurs de certains biens immobiliers situés dans des zones définies par un plan local d’urbanisme (PLU). Les objectifs sont variés, allant du développement d’infrastructures publiques à la lutte contre la spéculation immobilière.

Zones concernées

Le DPU s’applique généralement aux zones urbaines ou à urbaniser. Les communes l’utilisent pour constituer des réserves foncières en vue de projets d’intérêt général, comme la construction de logements sociaux, d’équipements publics, ou encore la réhabilitation de quartiers.

2. Le droit de préemption des locataires

Les locataires peuvent également bénéficier d’un droit de préemption dans certains cas. Par exemple, si un propriétaire vend son logement loué, le locataire bénéficie d’un droit prioritaire pour acheter le bien.

3. Le droit de préemption rural

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption pour les biens situés en zones rurales. Ce mécanisme vise à protéger les terres agricoles, en veillant à ce qu’elles ne soient pas accaparées par des projets non agricoles ou spéculatifs.

Quand s’applique-t-il ?

Le droit de préemption s’applique dès lors que le propriétaire décide de vendre un bien immobilier situé dans une zone concernée par ce droit. Pour les biens soumis au DPU, par exemple, le vendeur doit obligatoirement notifier la commune de son intention de vendre via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette notification inclut les conditions de vente, notamment le prix, pour que la commune puisse évaluer si elle souhaite ou non préempter.

Les démarches à suivre pour le vendeur

Si votre bien est situé dans une zone de préemption, voici les étapes à suivre :

1. Réaliser la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) : Cette déclaration est envoyée à la mairie ou à l’autorité compétente, et elle mentionne les conditions de vente (prix, modalités de paiement, etc.).

2. Attendre la réponse : L’administration dispose d’un délai de deux mois pour décider si elle exerce ou non son droit de préemption. Si aucune réponse n’est donnée au terme de ce délai, cela vaut pour un refus.

3. En cas de préemption : Si l’administration décide de préempter, elle doit proposer une offre correspondant au prix fixé par le vendeur. Si ce prix est jugé trop élevé, l’administration peut demander une révision du prix via une procédure spécifique.

4. En cas de refus : Si l’administration renonce à préempter le bien, le vendeur est libre de poursuivre la transaction avec l’acheteur initialement trouvé.

Les droits et recours de l’acheteur

Pour l’acquéreur potentiel, il est crucial de connaître l’existence de ce droit avant de s’engager dans un projet d’achat. Lorsqu’une commune décide d’exercer son droit de préemption, cela peut être perçu comme une déception pour l’acheteur qui avait déjà formulé une offre. Toutefois, en cas de contentieux sur le prix ou les modalités d’exercice de ce droit, des recours judiciaires peuvent être envisagés pour contester la décision de la commune.

Quels sont les objectifs du droit de préemption ?

Le droit de préemption est avant tout un outil d’aménagement du territoire. Il permet aux collectivités publiques de maîtriser l’évolution urbaine et rurale en évitant la spéculation foncière et en orientant les projets vers l’intérêt général. Il peut être utilisé pour :

• La construction de logements sociaux.

• La création ou l’extension d’équipements publics (écoles, centres de loisirs).

• La préservation des espaces verts ou agricoles.

• La lutte contre la dégradation des centres-villes ou des quartiers.

Les exceptions et les biens non concernés

Tous les biens immobiliers ne sont pas soumis au droit de préemption. Certains biens échappent à ce dispositif, notamment :

• Les résidences principales des vendeurs.

• Les biens appartenant à des sociétés qui procèdent à des opérations de vente d’immeubles à construire (VEFA).

• Les biens situés en dehors des zones soumises à préemption.

Il est donc conseillé de consulter le PLU de la commune pour vérifier si le bien est situé dans une zone de préemption.

Conclusion

Le droit de préemption est un dispositif complexe mais crucial dans le cadre des transactions immobilières. Pour les vendeurs, il est impératif de respecter les démarches légales afin d’éviter tout retard ou blocage de la vente. Pour les acheteurs, connaître les tenants et aboutissants de ce droit permet de mieux anticiper les éventuels obstacles lors de l’acquisition d’un bien. En somme, que vous soyez propriétaire, locataire ou acheteur, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou un notaire pour naviguer sereinement à travers les règles du droit de préemption.

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier ou obtenir plus d’informations sur le droit de préemption à La Réunion, n’hésitez pas à contacter SAM IMMOBILIER. Nos experts sont à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans toutes vos démarches.

L'agence SAM IMMOBILIER, dirigée par Samuel Collard, Expert Immobilier certifié no2017/526 par le CFEI, est spécialisée dans la vente, la location et la gestion locative de biens immobiliers. Située au 34 Rue Rodier, 97410 Saint-Pierre, notre agence, créée en 2019, est partenaire de l'Observatoire de l'Immobilier, première base de données immobilières alimentée en temps réel.